調(diào)查顯示超96%開發(fā)商預(yù)期房價(jià)將漲
一二三線城市住宅價(jià)格同比增長。數(shù)據(jù)來源:WIND、招商證券渣打銀行最新的“開發(fā)商景氣指數(shù)”表明,今年下半年住房市場將持續(xù)強(qiáng)勁,在房屋建設(shè)及銷售走高的情況下,房價(jià)將繼續(xù)攀升。
在所調(diào)查的30家開發(fā)商中,有23家開發(fā)商認(rèn)為未來6月內(nèi)房價(jià)漲幅將達(dá)10%,6家開發(fā)商表示漲幅會更大。20家開發(fā)商表明,與當(dāng)前情況相比,他們將在未來3個月擴(kuò)大建筑規(guī)模。
7月全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.7%。其中,住房租金價(jià)格上漲4.4%。全國房租漲幅繼續(xù)跑贏CPI,反映出下半年第一個月樓市的火爆和房價(jià)上行趨勢。
任志強(qiáng)近日在某項(xiàng)目發(fā)布會上也再次開炮,“新一屆政府可能更希望房價(jià)上漲。即便是寸土寸金的高端別墅產(chǎn)品,依然有較大的價(jià)格上漲空間。你可以不信,但別后悔。”
盡管目前沒有一個權(quán)威的數(shù)據(jù)能真實(shí)反映我國的房價(jià)水平與漲幅,但過去十年,中國房價(jià)持續(xù)快速上漲,目前一線城市的房價(jià)收入比高達(dá)30,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的承受能力。
中國房價(jià)上漲何時休?這個問題恐怕沒有人能預(yù)知。但可以明確的是,等著房價(jià)回調(diào)后再進(jìn)入市場的人將要大失所望,中國將重蹈日本房產(chǎn)泡沫破裂覆轍的言論目前也顯得十分滑稽。
政策吹出轉(zhuǎn)向風(fēng) 要讓房地產(chǎn)穩(wěn)增長
房地產(chǎn)行業(yè)市場表現(xiàn)優(yōu)于整體。數(shù)據(jù)來源:中信建投證券樓市自去年下半年就開始復(fù)蘇,期間“國五條”和“房產(chǎn)稅”政策讓人們看到新一屆政府調(diào)控樓市的堅(jiān)持態(tài)度,錢荒和市場化利率改革也帶來樓市松動的曙光。但是,近期種種跡象顯示,宏觀政策環(huán)境似乎已經(jīng)悄然發(fā)生變化。
此前“抑制過快上漲”和“促進(jìn)合理回歸”的調(diào)控措施一直是政策的主旋律。但最近新一屆政府對房地產(chǎn)市場首次正面表態(tài),提出要“保持合理投資增長,積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,成為房地產(chǎn)政策趨向市場化轉(zhuǎn)變的信號。
今年以來,實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣,國內(nèi)外需求處于疲勢,無論是外貿(mào)數(shù)據(jù),工業(yè)生產(chǎn)總值,中國經(jīng)濟(jì)成績單普遍不見好。上半年全國GDP增速為7.6%。經(jīng)濟(jì)增長缺乏動力成為中國經(jīng)濟(jì)面臨的最大不確定性。
而房地產(chǎn)市場卻是疲弱經(jīng)濟(jì)中的亮點(diǎn)。7月房屋銷售面積增長出人意料地堅(jiān)挺,同比增速達(dá)12.4%、好于6月的10.8%。還曾因?yàn)橘彿啃枨蠹斜l(fā)出現(xiàn)公積金斷貸現(xiàn)象。房子不愁賣,房價(jià)當(dāng)然不會降。
7月房地產(chǎn)投資增速也有所回升,新開工面積、竣工面積和土地購置面積增長加快。房地產(chǎn)活動各項(xiàng)指標(biāo)的環(huán)比增長勢頭都釋放出積極信號,房地產(chǎn)行業(yè)儼然中國經(jīng)濟(jì)中不倒的泰山。
由于房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、拉動GDP速度快、帶來的經(jīng)濟(jì)利益多等優(yōu)勢,因而一直以來倍受地方政府青睞。數(shù)據(jù)顯示,在中國,目前房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)超過13%。
事實(shí)上,早在年初就有學(xué)者預(yù)計(jì),為保持經(jīng)濟(jì)增長中國可能在年底之前放松樓市調(diào)控,因?yàn)榉康禺a(chǎn)是少數(shù)能夠帶來好消息的行業(yè)。制造業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過剩,環(huán)保產(chǎn)業(yè)才在興起之初,在政府下半年經(jīng)濟(jì)工作“穩(wěn)中求進(jìn)、穩(wěn)中有為”的定調(diào)下,房地產(chǎn)成為穩(wěn)增長的最好選擇之一。
據(jù)最新消息,溫州已率先放寬樓市限購令。根據(jù)新規(guī),溫州市戶籍居民家庭可以再購買一套市區(qū)住房,而2011年3月出臺的限購令不允許購買第二套住房。其他城市是否效仿、中央政府是否叫停,都將成為樓市走向的關(guān)鍵。
地方政府賣地需求決定房價(jià)上漲趨勢
土地出讓金平均占地方稅收60%。數(shù)據(jù)來源:CEIC、國泰君安證券而重啟停止三年的房企再融資是宏觀政策轉(zhuǎn)向的最好證明,政策剛有轉(zhuǎn)向苗頭,就有地方政府迫不及待地放寬限購。在穩(wěn)增長和巨額債務(wù)的雙重壓力下,長期依賴土地財(cái)政的地方政府必須靠房地產(chǎn)才能高負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn),而流動性寬松和再融資開閘也讓房企資金更加充裕,房價(jià)上漲趨勢變得更加明確。
一方面,隨著地方政府投融資平臺的負(fù)債規(guī)模急劇膨脹,雖然債務(wù)不透明,但地方政府陷入巨額債務(wù)黑洞已經(jīng)不爭的事實(shí)。民生證券推算,2012年末,全國各級地方政府全部債務(wù)余額14.5萬億元,債務(wù)率已達(dá)102.1%。
土地出讓金綁架地方財(cái)政,中指院報(bào)告顯示,2005-2011年間土地出讓金大幅增長,與地方政府財(cái)政收入的比值從不及40%上升到超過60%。
審計(jì)署已公布了36個地方政府本級政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果,其中21個地方政府承諾以土地出讓收入償還債務(wù)7746.97億元,約占這些地方政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的55%。
有研究顯示,地價(jià)越高,房價(jià)越高,拉動GDP的效果越明顯,地方官員升遷可能性越高。在還債和穩(wěn)增長的需求下,地方政府對賣地收入可能將進(jìn)一步加強(qiáng),這將助推地價(jià)上漲。
另一方面,央行不放松流動性的態(tài)度已松口,資本市場流動性不足的壓力已有所緩解。房企再融資已開閘,房企融資環(huán)境較為寬松。一旦房企的現(xiàn)金流情況改善,獲取資金的能力上升,資金價(jià)格下降,不差錢的房企四處拿地,無疑將倒逼房價(jià)上漲。
盡管上半年房地產(chǎn)銷售業(yè)績風(fēng)光無限,但出于資金約束以及對政策環(huán)境的擔(dān)憂,部分開發(fā)商并未增加建設(shè)規(guī)模。而今兩大掣肘已經(jīng)弱化,購房需求及房價(jià)出現(xiàn)復(fù)蘇,棚戶區(qū)改造與城鎮(zhèn)化項(xiàng)目提速,房企萬事俱備。
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